용도지역/용도지구/용도구역의 개념 & 용도지역에서의 건폐율/용적률

토지에는 각 용도에 따라 건폐율과 용적률을 규정하여 분류하고 있으며, 토지의 개발 및 주택 재개발/재건축 등에 있어 반드시 알아두어야 할 개념 중 하나인 용도지역, 용도지구, 용도구역의 정의 및 개념에 대하여 포스팅해 보겠습니다.

▣ 용도지역

용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 ·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지역의 종류				지  정  목  적	건폐율 (%)	용적률 (%)
도시지역	주거지역	전용주거지역	제1종전용주거지역	단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해	50	50~100
			제2종전용주거지역	공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해	50	50~100
		일반주거지역	제1종일반주거지역	저층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위해	60	100~200
			제2종일반주거지역	중층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위해	60	100~250
			제3종일반주거지역	중고층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위해	50	100~300
		준주거지역		주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위해	70	200~500
	상업지역	중심상업지역		도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위해	90	200~1500
		일반상업지역		일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위해	80	200~1300
		근린상업지역		근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위해	70	200~900
		유통상업지역		도시내 및 지역간 유통기능의 증진을 위해	80	200~1100
	공업지역	전용공업지역		주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위해	70	150~300
		일반공업지역		환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치를 위해	70	150~350
		준공업지역		경공업 그 밖의 공업을 수용하되 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완을 위해	70	150~400
	녹지지역	보전녹지지역		도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역	20	50~80
		생산녹지지역		주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역	20	50~100
		자연녹지지역		도시의 녹지공간 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위해 보전할 필요가 있는 지역으로 불가피한 경우에 한해 제한적인 개발이 허용되는 지역	20	50~100
관리지역	보전관리지역			자연환경지역에 준하는 관리지역	20	50~80
	생산관리지역			농림에 준하는 관리지역	20	50~80
	계획관리지역			도시지역으로 편입이 예상되는 지역	40	50~100
농림지역				농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역	20	50~80
자연환경보전지역				자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전, 수산자원의 보호 및 육성 등을 위해 필요한 지역	20	50~80

 

※ 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전이 필요한 지역

※ 관리지역: 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업 진흥, 자연환경 보전을 위해  농림지역 또는 자연환경 보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역

※ 농림지역: 농지법에 따른 농림업 진흥 또는 산지관리법에 따른 보전산지로서 농림업 진흥이나 산림 보전을 위해 필요한 지역

※ 자연환경보전지역: 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원, 문화재 보존과 수산자원 보호를 위해 필요한 지역

 

▣ 용도지구

용도지역의 기능을 증진시키고 경관과 안전 등을 도모하기 위해 용도지역에 따른 토지 및 건축물에 대한 제한을 강화 또는 완화하는 지역으로 공공의 안전질서와 도시 기능의 증진을 위하여 필요하다고 인정할 때 지정할 수 있으며 지정목적에 부합하여야 합니다.

용도지구의 종류		지  정  목  적
경관지구	자연경관지구	산지·구릉지 등 자연경관을 보호하거나 유지하기 위하여 필요한 지구
	시가지경관지구	지역내 주거지, 중심지 등 시가지의 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
	특화경관지구	지역내 주요 수계의 수변 또는 문화적 보존가치가 큰 건축물 주변의 경관 등 특별한 경관을 보호 또는 유지하거나 형성하기 위하여 필요한 지구
방재지구	시가지방재지구	건축물·인구가 밀집되어 있는 지역으로서 시설 개선 등을 통하여 재해예방이 필요한 지구
	자연방재지구	토지의 이용도가 낮은 해안변, 하천변, 급경사지 주변 등의 지역으로서 건축 제한 등을 통하여 재해예방이 필요한 지구
보호지구	역사문화환경보호지구	문화재·전통사찰 등 역사·문화적으로 보존가치가 큰 시설 및 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
	중요시설물보호지구	중요시설물의 보호와 기능의 유지 및 증진 등을 위하여 필요한 지구
	생태계보호지구	야생동식물서식처 등 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 피요한 지구
취락지구	자연취락지구	녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보존지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
	집단취락지구	개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구
개발진훙지구	주거개발진흥지구	주거기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
	산업·유통개발진흥지구	공업기능  및 유통·물류기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
	관광·휴양개발진흥지구	관광·휴양기능을 중심으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
	복합개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 중 2이상의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비할 필요가 있는 지구
	특정개발진흥지구	주거기능, 공업기능, 유통·물류기능 및 관광·휴양기능 외의 기능을 중심으로 특정한 목적을 위하여 개발·정비할 필요가 있는 지구

 

▣ 용도구역

시가지의 무질서한 확산방지, 계획적 · 단계적 토지이용 도모, 토지이용의 종합적 조정 · 관리 등을 위해 토지의 이용 및 건축물의 용도 · 건폐율 · 용적률 · 높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화 또는 완화하는 지역으로 용도구역의 지정 및 변경에 관한 사항과 용도구역 안에서의 행위 제한 사항 등은 각 소관 법에 별도로 규정하고 있음

용도구역 종류	지  정  목  적
개발제한구역	도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한
도시자연공원구역	도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지의 개발을 제한
시가화조정 구역	도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년 이상 20년 미만의 일정기간 동안 시가화를 유보
수산자원보호구역	수자원의 보호·육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지
입지규제최소구역	도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시정비를 촉진하고 지역거점을 육성할 필요가 있다고 인정하여 시·군관리계획의 결정권자가 지정

 

이번에는 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역의 개념에 대해서 알아보았습니다. 용도지역·지구·구역에 따라 용도, 건폐율, 용적률을 제한하여 해당지역에 지을 수 있는 건물의 종류와 크기가 달라지게 됩니다. 토지에 투자하기 전에 반드시 알아두어야 하겠죠.   

 

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