부동산 양도소득세/ 과세대상(기간),세율,비과세·감면요건 등 총정리

 

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▣ 양도소득세란?

개인이 토지나 건물 등 부동산을 양도하거나 분양권에 관한 권리를 양도함으로써 발생하는 이익을 과세대상으로 하여 부과하는 세금

※ 양도소득세는 과세대상 부동산의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익에 대하여 과세함으로 손해에 대해서는 과세하지 않음

 

▣ 양도소득세 과세대상

- 부동산: 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상)

- 부동산에 관한 권리: 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권

 

▣ 양도소득세 과세대상 양도의 범위

양도로 보는 경우	- 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우   (소유권 이전 등기 등록에 관계 없음) - 부담부 증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액
양도로 보지 않는 경우	- 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우 - 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복되는 경우 - 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우 - 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우

 

▣ 양도소득세 비과세/감면 요건

비과세되는 경우	1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 2년 이상 보유한 경우 - 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외 - '17.8.3.이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 함 - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역은 3배)    까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 비과세
감면되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 경우

 

• 장기보유특별공제액 공제율(2021.1.1.이후 양도)

구분		2년 이상	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상	11년 이상	12년 이상	13년 이상	14년 이상	15년 이상
토지·건물·주택			6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%	20%	22%	24%	26%	28%	30%
1세대 1주택	보유 기간		12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%	보유기간중 2년이상거주한 주택 ('21.1.1.이후 양도분부터)
	거주 기간	8%	12%	16^	20%	24%	28%	30%	36%	40%	거주기간 2년이상 3년미만은 보유기간 3년이상에 한정

 

• 임대주택 장기보유특별공제율 특례

- 거주자가 장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택을 10(8)년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 70%(50%) 적용(조세특례제한법 제97조의3, '14.1.1.이후 양도분부터)

- 거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택을 6년 이상 임대 후 해당 주택을 양도하는 경우 임대기간에 따라 매년 2% 추가공제(조세특례제한법 제97조의4, '14.1.1.양도분부터)

 

▣ 양도소득세 세율

• 기본세율(소득세법 제104조1항1호, 제55조1항)

과표	1,400만원 이하	5,000만원 이하	8,800만원 이하	1.5억원 이하	3억원 이하	5억원 이하	10억원 이하	10억원 초과
세율	6%	15 %	24 %	35 %	38 %	40 %	42 %	45 %
누진공제	-	126 만원	576 만원	1,544 만원	1,994 만원	2,594 만원	3,594 만원	6,594 만원

 

• 부동산, 부동산에 관한 권리, 기타 자산 세율

자 산	구  분		세   율('22.5.10.~'24.5.9.)
토지 · 건물, 부동산에 관한 권리	보유기간	1년 미만	50%	2이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 증 큰것
			70%	주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우
		2년 미만	40%	2이상의 세율에 해당하는 때에는 각각의 산출세액 중 큰것
			60%	주택(이에 딸린 토지 포함) 및 조합원입주권을 양도하는 경우
		2년 이상	기본세율
	분양권		60%
			70%	보유기간이 1년 미만인 것
	1세대2주택 이상 (1주택과 1조합원 입주권·분양권 포함)인 경우의 주택		기본세율	보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 '22.5.10.일부터 '24.5.9.까지 양도시 기본세율 적용
	1세대3주택 이상 (주택+조합원 입주권+분양권 합이 3이상 포함)인 경우의 주택		기본세율
	비사업용 토지		보유기간별 세율	비사업용 토지 세율(기본세율+10%)
	미등기 양도자산		70%
기타자산			보유기간에 관계없이 기본세율

 

• 다주택자 중과세율 및 비사업용 토지 세율('21.6.1.이후)(소득세법 제104조1,4,7항)

구분			보유기간	세   율	비고
주택	2주택	조정대상지역	1년 미만	70%
			2년 미만	60%	中 큰 세액
				기본세율+20%p
			2년 이상	기본세율+20%p
		일반지역	1년 미만	70%
			2년 미만	60%
			2년 이상	기본세율
	3주택 이상	조정대상지역	1년 미만	70%	中 큰 세액
				기본세율+30%p
			2년 미만	60%	中 큰 세액
				기본세율+30%p
			2년 이상	기본세율
		일반지역	1년 미만	70%
			2년 미만	60%
			2년 이상	기본세율
비사업용 토지		지정지역 ('18.1.1.이후)	1년 미만	50%	中 큰 세액
				비사업용토지세율+10%p
			2년 미만	40%	中 큰 세액
				비사업용토지세율+10%p
			2년 이상	비사업용토지세율+10%p
		일반지역	1년 미만	50%	中 큰 세액
				비사업용토지세율
			2년 미만	40%	中 큰 세액
				비사업용토지세율
			2년 이상	비사업용토지세율

 

• 비사업용 토지 세율(소득세법 제104조1항8호)(2023.1.1.~)

과표	1,400만원 이하	5,000만원 이하	8,800만원 이하	1.5억원 이하	3억원 이하	5억원 이하	10억원 이하	10억원 초과
세율	16%	25 %	34 %	45 %	48 %	50 %	52 %	55 %
누진공제	-	126 만원	576 만원	1,544 만원	1,994 만원	2,594 만원	3,594 만원	6,594 만원

 

▣ 양도소득세 법정 신고기한

소득종류	구분	법정신고기한
토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리	예정	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1.~5.31.까지
토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산 한 경우	예정	그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월
	확정	그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1.~5.31.까지

※ 부담부증여시 예정신고 기한: 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월

※ 신고·납부 기한이 토·일요일, 공휴일, 근로자의 날인 경우 그날의 다음 날을 기한으로 함

 

▣ 양도소득세 가산세

종류	부과사유	가산세액
신고불성실가산세	일반과소신고 초과환급신고	과소(초과)신고 납부(환급)세액 x 10%
	단순무신고	무신고 납부세액  x 20%
	부당무신고 부당과소신고	무(과소)신고 납부세액  x 40%
납부지연 가산세	미납·미달납부	미납·미달납부세액*미납기간*22/100,000 ('22.2.14.이전까지는 25/100,000) (미납기간: 납부기한 다음날~자진납부일 또는 고지일)
환산취득가액 가산세	건물신축(증축)취득 후 5년이내 양도	환산취득가액(건물분) x 5%

 

※주1) 부당한 방법(국세기본법 시행령 제12조의2)

   1. 이중장부의 작성 등 장부의 거짓 기장

   2. 거짓증빙 또는 거짓문서의 작성 및 수취

   3. 장부와 기록의 파기

   4. 재산을 은닉하거나 소득·수익·행위·거래의 조작 또는 은폐

   5. 그 밖에 국세를 포탈하거나 환급 공제받기 위한 사기 그 밖의 부정한 행위

주2) 신고불성실가산세와 기장불성실가산세가 동시에 적용되는 경우 그중 큰 금액에 해당하는 가산세만 적용하고 금액이 같은 경우에는 신고불성실가산세액만을 적용

 

이상으로 부동산 양도소득세에 대하여 포스팅해 보았습니다. 부동산 거래 시 참고하시면 좋겠습니다.

 

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