부동산 양도소득세 줄이는 방법/ 양도소득세 절세 노하우 9가지

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양도세득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 같은 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다. 오늘은 부동산을 양도함으로써 발생되는 양도소득세를 줄이는 방법/ 양도소득세 절세 노하우 9가지를 소개해 드리려고 합니다.

 

1. 양도차익이 적은 주택부터 처분하라

3주택 이상의 다주택자라면 양도차익이 가장 적은 주택부터 처분하고 1세대 1주택을 만들어 양도차익이 가장 많은 주택은 비과세 혜택을 봄으로서 양도소득세를 줄일 수 있다.

 

2. 양도시기를 조절하여 처분하라

양도소득세는 한 해에 2주택 이상의 부동산을 양도하면 양도차익을 합산하여 양도소득세를 부과한다. 2주택 이상을 처분해야 한다면 양도 차손이 발생한 주택과 양도차익이 발생한 주택을 함께 처분하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 양도차익이 발생한 주택만 있다면 가능하면 한 해에 1주택 이상을 처분하지 않도록 하자. 양도차익이 누적되어 세율이 증가하여 그만큼 양도소득세 부담이 커지게 된다. 

 

3. 보유기간을 최대한 늘려서 처분하라/ 장기보유특별공제를 받으려면 3년 이상 보유하라

1세대 1주택인 경우 거주기간 2년(8%), 보유기간이 3년 이상(12%)부터 최장 10년 이상(40%)까지 양도차익을 줄일 수 있으므로 10년 이상 보유하는 것이 유리하다. 토지·건물·다주택자의 경우는 보유기간 3년 이상(6%)부터 최장 15년 이상(30%)까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 

장기보유특별공제율(국세청)

 

 

4. 1가구 1주택 비과세 특례를 최대한 활용하자

양도차익에 부과하는 세금이지만 1세대 1주택의 경우 양도소득세 비과세를 받을 수 있습니다, 다만, 주택을 보유한 지 2년 이상이어야 하고 단독명의의 주택인 경우 최대 12억원까지, 부부 공동명의 주택이라면 각각 9억원씩 총 18억원까지 공제가 가능합니다.

따라서 12억원/18억원을 넘지 않는다면 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 해당 가격을 넘게 되면 초과하는 금액에 대해서만 세금이 부과되며 과세표준에 따라서 적용되는 세율은 최소 6%에서 최대 45%까지 정해져 있습니다. 

 

5. 상가 겸용주택은 주택면적을 크게해서 양도하라

상가와 주택이 한 건물에 있는 상가 겸용주택을 양도할 때 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보며, 상가면적이 크면 주택부분만 주택으로 간주하기 때문에 만약 1 세대 1주택자로 상가면적이 주택면적보다 크다면 주택면적 비중이 크도록 개조 또는 수리하여 공부상 용도를 변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들어 양도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있다.

다만,  2022년부터 양도분 12억원 초과 상가겸용주택은 주택부분만 양도세비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다.

 

6. 발생한 비용(필요 경비)에 대한 증빙을 철저히 챙겨라

양도소득세 필요경비 입증서류는 지출사실을 입증할 수 있는 계약서 및 영수증 등을 말하며, 영수증은 세금계산서, 현금영수증, 신용카드매출전표 등으로 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 주민등록번호, 성명)과 공급물품, 공급일자, 가액 등이 명시되어야 공제가 가능합니다.

다만, 소득세법 시행령 부칙<제26982호, 2016.2.17.> 제24조에 따라 2016.2.17. 일 전의 자본적 지출액 등에 대해서는 종전 규정에 따라 상기 법적 증빙을 구비하지 않은 경우에도 실제 지출된 비용으로 지출 사실이 객관적으로 확인되는 경우(관할세무서 사실판단 사항) 필요경비에서 공제받을 수도 있습니다. 따라서 일반영수증으로 수취한 경우에도, 부동산매매계약서, 당해 영수증 및 무통장입금증 등에 의하여 공급자의 인적사항(사업자등록번호, 주민등록번호, 성명)과 공급일자, 가액, 공급내용 등이 확인되고 지출한 사실이 확인되는 경우에는 지출증빙으로 인정 가능합니다.

 

 

▣ 부동산 양도세 필요경비 인정 VS 불인정

필요경비 인정	필요경비 불인정
취득세, 등록세	고가 상들리에 등 구입비용
세무사 ·법무사 보수, 중개보수	벽지, 장판 교체비용
샷시설치, 발코니·방 확장 공사비용, 토지초과 이득세 및 개발 ·재개발 부담금	싱크대, 주방기구 구입비
상 ·하수도 배관공사	페인트 및 방수공사비
난방시설 교체비용	외벽 도색비용
소유권 확보 소송비용, 화해비용	보일러 수리비용
장기할부조건 연부이자	임차인 퇴거 보상비용
올림픽 선수촌아파트 기부금	금융기관 대출금 지급이자
경매취득시 유치권 변제금액(판결문 첨부시)	경매취득시 세입자 명도비용
건축허가취소의 행정소송비용	택지초과소유부담금
사해행위 소송시 국가화해비용	은행대출시 감정비, 해지비
경락대금에 불포함된 대항력 있는 전세보증금	장기할부조건 연체이자
토지 개량을 위한 장애 철거비용	경매낙찰금 지연에 따른 이자
불법건축물 철거비용	매매계약 해약으로 인한 위약금
묘지 이장비(세금계산서)	경품아파트 원천징수 소득세
부동산 매각 광고료	세입자에게 지출한 이사비용
대신 지급한 매수인 등기비	토지취득시 학교법인 기부금
매입한 채권 매각 차손금액	아파트중도금 선납시 할인비용
대신 지급한 전매도인의 양도세	취득세의 납부지연 가산세, 연체료
취득시 부담한 부가가치세(비사업용)	주택청약예금의 이자상당액
양수인 부담한 양도자의 연체료	수목재배 비용
학교용지확보 부담금 및 기반시설 부담금	오피스텔 비품 구입비
이축권 취득비용	토지의 하자를 이유로 지급한 비용
공공부분 체납관리비	경락대금에 불포함된 대항력 없는 전세보증금
	사채업자에게 매각한 채권 매각

 

 

7. 보유 주택이 조세감면 대상인지 확인하라

부동산 경기 부양 등을 위하여 세금을 감면해 주는 정부 정책 등을 면밀히 파악하여 양도시기를 조절하는 것도 양도소득세를 절세하는 한 방법입니다.

 

▣ 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 등「소득세법 시행령」 개정('22.5.8. 및 '23.1.12. 기획재정보 보도자료 참고)

국세청(출저)

 

국세청(출처)

 

국세청(출처)

 

 

8. 배우자에게 증여하여 양도하는 방법도 고려하라

배우자에게는 6억원까지 증여공제가 가능하므로 양도차액이 많이 발생한 부동산이 있다면 배우자에게 증여하는 것도 고려해 볼 수 있다. 그러면 수증 받은 배우자는 해당 부동산을 증여가액인 6억원으로 취득하게 되어 차 후 부동산을 처분할 때 취득가액이 6억원이 되어 양도소득세를 현격하게 줄일 수 있다. 다만, 5년 이내에 해당 부동산을 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하도록 규정되어 있음으로 주의하여야 한다. 

 

9. 기한 내에 양도소득세를 신고하자

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세부서에 예정신고·납부를 하여야 가산세를 부담하지 않습니다. 또한 당해연도 여러건의 부동산을 양도한 경우에는 그다음 해 5월1일부터 5월31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다. 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20%, 납부지연가산세 1일 0.022%('19.2.11.이전까지는 0.03%, '19.2.12.~'22.2.14.이전까지 0.025%)를 추가 부담하게 됩니다.  

 

이상으로 부동산 양도시 내야 하는 양도소득세를 절감하는 방법/ 양도소득세 절세 노하우 9가지에 대하여 포스팅해 보았습니다. 자신이 처한 상황을 고려하여 최대한 절세할 수 있는 방안을 찾아서 현명하게 양도해 보시기 바랍니다.

 

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